康養地產開發與盈利模式解讀

中國步入老齡化社會已是不爭的事實，有專家統計到2050年我國3個人當中就會有一個老人，所以養老問題已成為當今社會亟待解決的問題。在此趨勢下，康養地產應運而生。

何為康養地產？康養地產的開發模式和盈利模式有哪些呢？

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康養地產的概念

康養地產是以康養為主題，地產為載體，中老年設計為標準，服務為核心價值的新興地產形式。

康養地產是指在人口老齡化日益加重和亞健康人群劇增的背景下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的，適宜中老年人居住，符合中老年人的特點并能滿足他們的社會活動需求，為中老年人提供良好基礎設施保障的住宅產品。

康養地產是一種泛地產，是和傳統地產業在功能組合與產品形態上的的滲透和互動，通過資源整合為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。

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康養地產的6種常見開發模式

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居家式康養地產開發模式

居家式康養地產開發模式是指以家庭為核心，以社區為依托，以專業化服務為依靠，并加入康養主題概念；僅提供基本康養服務和社區配套服務，面向中高收入的活躍長者，采取住宅直接銷售的經營方式。

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大型綜合康養社區開發模式

大型綜合康養社區綜合性強、功能多元，面向健康活躍期、低度護理期以及高度護理期全齡段老人的全方位需求，采取租售結合的經營方式，所以對開發商的資源整合能力和持續經營能力要求較高。

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全齡社區康養地產開發模式

全齡社區是指以全生命周期為線，營造適宜全齡段客戶居住的大型成長型活力社區。老人和其他年齡段的人生活在一起，而且各自都有相匹配的服務，創造生活體驗至上的社區。

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異地度假型康養地產開發模式

異地度假型康養地產開發模式將養老與度假旅游結合，針對健康又有支付能力的中老年人，在經濟較發達的沿海城市或風景優美的旅游度假區開發養老產品。

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康療型康養地產開發模式

康療型康養地產開發模式，即“社區+醫院+地產”模式，是指要嫁接專業醫療資源，強調提供專業化的健康管理服務，主要面向對健康格外關注的中高端中老年群體。

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學院式康養地產開發模式

學院式康養地產開發模式是指在園區中以學校為組織形態，以開展符合中老年人生理和心理特征的學習、活動為核心內容的一種新型康養模式，實現中老年人物質和精神的雙盈晚年，從而推動家庭、社會的和諧發展。

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康養地產如何獲取土地?

目前，政府土地政策收緊，調控的表層意義是管住地產增量，深層意義是“去地產化”，鼓勵“地產+產業”，鼓勵激活存量資產。

對于康養地產的土地獲取，除了增量土地的獲取之外，應該更重視以下幾類土地：

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空置的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用;

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已出讓的商品房開發用地在尚未進行正式開發前;

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已建成的尚未對外銷售的存量商品房，直接進行改造后;

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集體建設用地。

同時，康養地產在拿地環節，應十分重視對土地獲取成本的控制，其中很重要的就是拿好醫療用地、養老用地，這方面主要的政策文件有：

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國土資源部：《養老服務設施用地指導意見》;

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住房城鄉建設部、國土資源部、民政部等四部門：《關于加強養老服務設施規劃建設工作的通知》;

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衛生計生委、民政部、國土資源部等部門：《關于   推進醫療衛生與養老服務相結合的意見》。

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康養地產如何贏利?

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靠產業贏利

康養產業具有非常高的經濟產出，據統計大型醫療機構平均年產值在每年幾十個億的量級，中型醫療機構平均年產值也在每年幾個億的量級，中醫館平均年產值每年幾千萬的量級，因此在做好產品體系設計的前提下，康養服務業具有產出高、經營平穩性好的特點。

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靠土地增值贏利

在中國宏觀經濟走勢不發生重大變化的前提下，土地增值的趨勢也不會變，變化是土地增值變現的方式。

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靠資本運作贏利

資本運作可以幫助我們解決在項目建設、運營及退出幾個環節的關鍵問題。在建設環節常用的資本運作方式有：產業基金、PPP模式、股權合作等，在運營環節常用的資本運作方式有：PPP模式、委托運營、股權合作等，在退出環節常用的資本運作方式有：上市IPO、資產證券化、產業基金持有資產等方式。

總之，“16萬億的藍海”正吸引著地產業、資本市場及相關企業，成為大家追逐的熱點，中國的下一首富一定會誕生在健康產業。

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