1、秀麗東方不再秀麗  幸福場(chǎng)不再幸福

2018年7月11日，成都迎來(lái)57年來(lái)最大的一次降雨，暴雨掩埋了成都大部分低洼區(qū)域。

當(dāng)天凌晨6點(diǎn)，備受關(guān)注的成都近郊休閑旅游項(xiàng)目，秀麗東方幸福場(chǎng)被拆掉，川西特色的灰瓦、木梁、白墻、茅草屋檐在鋼筋鐵臂的揮舞下化為廢墟，任憑大雨沖刷。

被譽(yù)為成都最美后花園的秀麗東方為啥在消費(fèi)者痛惜聲中被拆掉，投資方需要注意大坑比較多，因?yàn)橐徊恍⌒模难蜁?huì)化成烏有。

2、秀麗東方的來(lái)龍去脈

2011年，成都市農(nóng)錦集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（錦江區(qū)政府平臺(tái)公司）與秀麗東方開(kāi)發(fā)者簽訂了《錦江區(qū)198農(nóng)用地流轉(zhuǎn)協(xié)議》，將面積約1250畝的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)給企業(yè)方，流轉(zhuǎn)期限為2011年4月1日起至2028年3月30日，流轉(zhuǎn)期滿后自動(dòng)續(xù)租。

之后，荒草遍地的雜亂區(qū)域，在投資方一點(diǎn)點(diǎn)努力下，投資約6億元，將秀麗東方呈獻(xiàn)給成都市民，隨著各類活動(dòng)的舉辦，休閑內(nèi)容的不斷豐富，秀麗東方逐漸成為近郊游的目的地。

2017年4月，秀麗東方更是宣布永久免門(mén)票，人氣更是火爆，日均客流量達(dá)萬(wàn)人。

2018年全年預(yù)計(jì)500萬(wàn)人次，但到了5月，秀麗東方閉園謝客，7月，幸福場(chǎng)被拆。現(xiàn)在，500萬(wàn)客流量只存在于理論上。

3、秀麗東方為何如此“秀”

交通區(qū)位優(yōu)越

秀麗東方位于成都南三環(huán)和四環(huán)之間，緊鄰3.5環(huán)錦江大道，四面八方的客流都可以快速抵達(dá)，能在主城區(qū)內(nèi)擁有一千多畝的土地發(fā)展休閑旅游產(chǎn)業(yè)，在成都找不到太多這樣的地塊。

良好的區(qū)位條件是秀麗東方獨(dú)秀于林的基礎(chǔ)。

管理有方，同行襯托的更優(yōu)秀

秀麗東方所處的成都東南區(qū)域，早在2004年，錦江區(qū)政府主導(dǎo)打造的鄉(xiāng)村旅游區(qū)域，國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，五朵金花橫空出世，花鄉(xiāng)農(nóng)居、幸福梅林、東籬菊?qǐng)@、荷塘月色、江家菜地，吸引成都市民蜂擁而至，周末經(jīng)常堵車(chē)為患。

但隨著時(shí)間推移，消費(fèi)者需求在不斷發(fā)生變化，五朵金花主要開(kāi)發(fā)者為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，單個(gè)產(chǎn)品多為幾畝到幾十畝地，提供的休閑產(chǎn)品品質(zhì)不統(tǒng)一，難免良莠不齊，有些農(nóng)家樂(lè)已逐漸被消費(fèi)者拋棄。

秀麗東方有一千多畝地，有企業(yè)統(tǒng)一打造，統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，環(huán)境漂亮，一年四季皆有景，休閑功能豐富（親子、婚慶、商演、美食、近郊、趕場(chǎng)、音樂(lè)），特別適合近郊一日游，加上組織各式各樣的活動(dòng)，人氣逐漸旺盛，尤其是2017年免門(mén)票后，秀麗東方相比于五朵金花，優(yōu)勢(shì)更加明顯。

時(shí)地利人和，秀麗東方在眾多休閑產(chǎn)品中脫穎而出也就順理成章。

4、若隱若現(xiàn)的坑  一不小心就萬(wàn)劫不復(fù)

在分析被強(qiáng)拆之前，先看兩個(gè)文件。

2010年，《國(guó)土資源部農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕155號(hào)），文件指出：

在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項(xiàng)目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)，涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、中高檔展銷(xiāo)等的用地，不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍，按非農(nóng)建設(shè)用地管理。確需建設(shè)的，必須符合土地利用規(guī)劃，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。

2014年10月，《國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》國(guó)土資發(fā)〔2014〕127號(hào)，文件要求：

以下用地必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理：經(jīng)營(yíng)性糧食存儲(chǔ)、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場(chǎng)所；以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)；以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地。

根據(jù)秀麗東方官方解釋，農(nóng)業(yè)旅游用地中，相關(guān)部門(mén)可以占總面積3%的用地作為附屬設(shè)施用地，而錦江區(qū)在招商引資時(shí)承諾的給予投資方的附屬設(shè)施配套用地指標(biāo)卻遲遲不能兌現(xiàn)，投資方先后多次找到區(qū)上相關(guān)單位和部門(mén)匯報(bào)情況，申請(qǐng)落實(shí)政策，不給任何文字回復(fù)，得到的口頭回復(fù)是“先搞起來(lái)再說(shuō)”。

文旅產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，一般位于城市區(qū)規(guī)劃范圍外，在城市用地指標(biāo)都不能滿足的當(dāng)下，文旅項(xiàng)目要獲取合法的建設(shè)用地指標(biāo)，相當(dāng)困難。

不少企業(yè)開(kāi)發(fā)旅游用地時(shí)，經(jīng)常打擦邊球，比如浙江某企業(yè)在農(nóng)業(yè)用地上架空，修建空中樓房，為了保證在耕地內(nèi)“農(nóng)地農(nóng)用”，如果嚴(yán)格按國(guó)土法執(zhí)行，這棟建筑無(wú)疑是違法的。

秀麗東方的所在區(qū)域，城市規(guī)劃的用地性質(zhì)為綠地，受制于現(xiàn)有的法律法規(guī)，要在城市綠地里批建設(shè)用地指標(biāo)，沒(méi)幾個(gè)官員愿意承擔(dān)潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

但政府又要招商引資，要發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，對(duì)于打擦邊球的行為，只要不過(guò)分，都是睜一只眼閉一只眼。對(duì)于企業(yè)要簽白紙黑字的審批合同，他們也只好口頭上同意，簽字是不可能的。所以，秀麗東方在園區(qū)內(nèi)建設(shè)了幸福場(chǎng)（餐飲一條街）、半坡火鍋、婚宴大廳等永久建設(shè)設(shè)施。

根據(jù)國(guó)土資源部出臺(tái)的兩個(gè)文件，秀麗東方經(jīng)營(yíng)的永久建設(shè)用地，沒(méi)有建設(shè)用地指標(biāo)，非法無(wú)疑。

按理說(shuō)，如果之前就被官方認(rèn)定違法，為啥建設(shè)時(shí)沒(méi)被阻止，而且還運(yùn)營(yíng)的這么紅火，沒(méi)有官方的默許，投資方也不敢砸下幾個(gè)億的真金白銀。

這有點(diǎn)類似于《我不是藥神》的困境，藥企要維護(hù)zhuanli權(quán)益，賣(mài)高價(jià)藥無(wú)可指責(zé)，患者要活命，買(mǎi)仿制藥也不忍心指責(zé)。政府最需要做的是零關(guān)稅，納入社保，保全雙方利益。

因?yàn)樾沱悥|方所在區(qū)域要建設(shè)新機(jī)場(chǎng)高速、成自高鐵等交通干道，秀麗東方的命運(yùn)發(fā)生巨大轉(zhuǎn)折，各種原因無(wú)從得知，但被拆掉已是既成事實(shí)。

從被人民日?qǐng)?bào)點(diǎn)名表?yè)P(yáng)的明星項(xiàng)目，到現(xiàn)在化為烏有，政府沒(méi)有責(zé)任，肯定也說(shuō)不過(guò)去。而且，秀麗東方已經(jīng)成為成都市民周末游的好去處，網(wǎng)上到處是請(qǐng)求不要拆除的聲音，官方卻沒(méi)有考慮聲勢(shì)浩大的民意，仍然將秀麗東方變成廢墟。

在官方招商引資的熱潮中，如果不能給企業(yè)明確的用地指標(biāo)，就不要承諾那么多美好愿景。

好項(xiàng)目是投資方和工作人員的心頭肉，不能因?yàn)楹?jiǎn)簡(jiǎn)單單的“違法用地”，將多人的心血付之東流。

文旅項(xiàng)目用地，尤其是農(nóng)村或者景區(qū)用地，在里面搞開(kāi)發(fā)建設(shè)，很難獲取合法身份。如果沒(méi)有十足的把握，潛在的大坑隨時(shí)會(huì)把項(xiàng)目吞沒(méi)，投資方欲哭無(wú)淚也沒(méi)轍，胳膊擰不過(guò)大腿。

開(kāi)發(fā)文旅，且行且珍惜，太難了！